Komornik prowadząc egzekucję z nieruchomości zasadniczo może się spotkać z dwoma stanami faktycznymi:
Pierwszy stan to taki w którym dłużnik jest jedynym właścicielem nieruchomości. Stan ten nie nastręcza komornikowi większych problemów egzekucyjnych. Postępowanie jest stosunkowo proste. W pierwszej kolejności komornik wydaje postanowienie o zajęciu nieruchomości, następnie w celu oszacowania jej wartości powołuje biegłego po uprzednim otrzymaniu od wierzyciela zaliczki na wykonanie ekspertyzy. Po otrzymaniu operatu szacunkowego komornik wyznacza termin pierwszej licytacji, przy czym informację o licytacji stosownie do art. 955 kpc ogłasza publicznie w budynku sądu, w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem.
Drugi stan to taki w którym dłużnik posiada określony udział w nieruchomości a właścicielem drugiej połowy udziału jest inna osoba (nie współmałżonek). W takim przypadku często kieruje się egzekucję do udziału dłużnika w nieruchomości.
Procedura jest podobna do opisanej wyżej z tym, że w operacie dotyczącym nieruchomości szacowana jest najczęściej wartość całej nieruchomości która następnie dzielona zostaje przez ilość udziałów które posiada dłużnik. Po tym zabiegu ustalana jest cena wywołania.
Z praktyki wiadomo, szczególnie w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości że na taką nieruchomość nabywcę znaleźć jest trudno.
W sytuacji w której sprzedaż nieruchomości na drugiej licytacji nie dojdzie do skutku wierzyciel może złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości w terminie 7 dni liczonym od daty drugiej licytacji. Złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości niezmiernie rzadko jest korzystne dla wierzyciela, najczęściej w sytuacji w której jest on jedynym wierzycielem egzekwującym, a nieruchomość jest położona w atrakcyjnym miejscu i możliwe jest dokonanie jej podziału.
Wniosek o przejęcie nieruchomości wraz z wnioskiem o zaliczenie kwoty zadłużenia na poczet zapłaty ceny składa się do właściwego miejscowo sądu.
Jeśli kwota zadłużenia będzie wyższa niż wartość udziału z drugiej licytacji wierzyciel pokrywa koszty egzekucyjne w wysokości 15% liczonej od kwoty wartości udziału z drugiej licytacji.(w naszym przykładzie generalnie od kwoty za którą nastąpiło przejęcie)
Opisując sytuację w której wartość zadłużenia będzie niższa niż wartość udziału z drugiej licytacji najlepiej będzie posłużyć się przykładem:
Otóż jeśli wartość udziału na drugiej licytacji określono na 10.000 zł natomiast wartość zadłużenia egzekwowanego wynosi 5.000,00zł a wierzyciel jest jeden, to w takim przypadku do kwoty zadłużenia doliczane są kwoty postępowania egzekucyjnego a w tym koszty korespondencji, koszty wyceny nieruchomości, koszty ogłoszeń prasowych itp.
W efekcie końcowym może się okazać, że wierzyciel w celu przejęcia nieruchomości dopłaci niewiele lub nic.
Pozostaje jeszcze problem podziału nieruchomości, lecz jest temat na odrębny artykuł.