Komornik prowadząc egzekucję z nieruchomości zasadniczo może się spotkać z dwoma stanami faktycznymi:
Pierwszy stan to taki w którym dłużnik jest jedynym właścicielem nieruchomości. Stan ten nie nastręcza komornikowi większych problemów egzekucyjnych. Postępowanie jest stosunkowo proste. W pierwszej kolejności komornik wydaje postanowienie o zajęciu nieruchomości, następnie w celu oszacowania jej wartości powołuje biegłego po uprzednim otrzymaniu od wierzyciela zaliczki na wykonanie ekspertyzy. Po otrzymaniu operatu szacunkowego komornik wyznacza termin pierwszej licytacji, przy czym informację o licytacji stosownie do art. 955 kpc ogłasza publicznie w budynku sądu, w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem.
Drugi stan to taki w którym dłużnik posiada określony udział w nieruchomości a właścicielem drugiej połowy udziału jest inna osoba (nie współmałżonek). W takim przypadku często kieruje się egzekucję do udziału dłużnika w nieruchomości.
Procedura jest podobna do opisanej wyżej z tym, że w operacie dotyczącym nieruchomości szacowana jest najczęściej wartość całej nieruchomości która następnie dzielona zostaje przez ilość udziałów które posiada dłużnik. Po tym zabiegu ustalana jest cena wywołania.
Z praktyki wiadomo, szczególnie w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości że na taką nieruchomość nabywcę znaleźć jest trudno.
W sytuacji w której sprzedaż nieruchomości na drugiej licytacji nie dojdzie do skutku wierzyciel może złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości w terminie 7 dni liczonym od daty drugiej licytacji. Złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości niezmiernie rzadko jest korzystne dla wierzyciela, najczęściej w sytuacji w której jest on jedynym wierzycielem egzekwującym, a nieruchomość jest położona w atrakcyjnym miejscu i możliwe jest dokonanie jej podziału.
Wniosek o przejęcie nieruchomości wraz z wnioskiem o zaliczenie kwoty zadłużenia na poczet zapłaty ceny składa się do właściwego miejscowo sądu.
Jeśli kwota zadłużenia będzie wyższa niż wartość udziału z drugiej licytacji wierzyciel pokrywa koszty egzekucyjne w wysokości 15% liczonej od kwoty wartości udziału z drugiej licytacji.(w naszym przykładzie generalnie od kwoty za którą nastąpiło przejęcie)
Opisując sytuację w której wartość zadłużenia będzie niższa niż wartość udziału z drugiej licytacji najlepiej będzie posłużyć się przykładem:
Otóż jeśli wartość udziału na drugiej licytacji określono na 10.000 zł natomiast wartość zadłużenia egzekwowanego wynosi 5.000,00zł a wierzyciel jest jeden, to w takim przypadku do kwoty zadłużenia doliczane są kwoty postępowania egzekucyjnego a w tym koszty korespondencji, koszty wyceny nieruchomości, koszty ogłoszeń prasowych itp.
W efekcie końcowym może się okazać, że wierzyciel w celu przejęcia nieruchomości dopłaci niewiele lub nic.
Pozostaje jeszcze problem podziału nieruchomości, lecz jest temat na odrębny artykuł.
Stanowisko wiadomości komorniczych wobec projektu ustawy o komornikach sądowych i egzekucji
W przygotowywanym przez rząd projekcie zmiany ustawy o komornikach sądowych i egzekucji rząd próbuje powiązać zarobki komorników z nakładem pracy.
Kontrowersje wzbudza treść proponowanych zmian a w szczególności:
Art. 49 1. W sprawach o egzekucję świadczeń pieniężnych komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową w wysokości 15 % wartości wyegzekwowanego świadczenia, jednak nie niższej niż 1/10 i nie wyższej niż trzydziestokrotna wysokość przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego. Jednakże w przypadku wyegzekwowania świadczenia wskutek skierowania egzekucji do wierzytelności z rachunku bankowego, wynagrodzenia za pracę, świadczenia z ubezpieczenia społecznego, zasiłku dla bezrobotnych, dodatku aktywizacyjnego, stypendium oraz dodatku szkoleniowego, wypłacanych na podstawie przepisów o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową w wysokości 8 % wartości wyegzekwowanego świadczenia, jednak nie niższej niż 1/10 i nie wyższej niż dziesięciokrotna wysokość przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego
7. Dłużnik może złożyć wniosek o obniżenie wysokości opłat, o których mowa w ust. 1 i 2.
Po rozpoznaniu wniosku, o którym mowa w ust. 7, sąd może, uwzględniając w szczególności nakład pracy komornika lub sytuację majątkową wnioskodawcy oraz wysokość jego dochodów, obniżyć wysokość opłat, o których mowa w ust. 1 i 2.”
Zdaniem wiadmości komorniczych wprowadzenie tego typu zmian będzie miało niekorzystny wpływ na stan egzekucji w Polsce.
Należy zdawać sobie sprawę z tego, że sprawy takie jak ta w KTD gdzie jak podaje Rzeczpospolita koszty komornicze wyniosły 660 tys zł stanowi margines w postępowaniach egzekucyjnych prowadzonych przez komorników. Najwięcej postępowań egzekucyjnych prowadzonych jest w sprawach w których należność główna dochodzona przez wierzyciela wynosi około 3.500zł W przypadku wprowadzenia w życie proponowanych zmian kancelarie komornicze będą miały zbyt małe wpływy z egzekucji by się utrzymać (dotyczyć to będzie zwłaszcza nowo powstających kancelarii) oraz rozwijać (informatyzacja, zatrudnianie nowych osób, by zwiększyć szybkość egzekucji i likwidować istniejące zaległości),bądź też będą próbowały przerzucać dodatkowe koszty egzekucji na wierzycieli, zniechęcając ich tym samym do występowania (zwłaszcza w przypadku małych i średnich kwot) na drogę sądową i egzekucji komorniczej, jak miało to miejsce w przeszłości podczas obowiązywania tzw. zaliczek komorniczych.
Z całą pewnością wytworzy się również praktyka unikania prowadzenia egzekucji z wierzytelności, z rachunków bankowych, wynagrodzenia za pracę i innych wymienionych w zmienionym art.49 na rzecz bardziej opłacalnych dla komorników (np. egzekucji z majątku ruchomego ).Będziemy więc mieli do czynienia z sytuacją w której komornik zamiast skupić się na szybkości i efektywności działania będzie starał tak prowadzić egzekucję by uzyskać możliwie największą opłatę. Mechanizm taki spowoduje spadek efektywności pracy komorników a przecież nie to jest zamiarem ustawodawcy.Co więcej dalsze obniżanie opłaty stosunkowej ponoszonej przez dłużnika może prowadzić do powstania tego typu patologii albo do ograniczenia efektywności kancelarii komorniczych lub wręcz do ich bankructw o czym pisaliśmy już w artykule Upadają kancelarie komornicze
Najbardziej sensownym naszym zdaniem rozwiązaniem jest wprowadzenie jednolitej opłaty stosunkowej za skuteczną egzekucję w wysokości 15% wartości wyegzekwowanego świadczenia (także z rachunku bankowego bądź wynagrodzenia za pracę), która przyczyni się do bardziej efektywnego sposobu finansowania egzekucji z należności wyegzekwowanych od dłużników.
Dziennik e-komornik przygotował unikatową funkcjonalność serwisu adresowaną do wszystkich wierzycieli. Udostępniliśmy Państwu panel dla wierzyciela który umożliwia wierzycielowi niezależnie od tego czy jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, czy też jest przedsiębiorcą poinformowanie komorników o swojej wierzytelności z podaniem składników majątku dłużnika z których zamierza prowadzić egzekucję.Absolutną nowością jest możliwości określenia przez wierzyciela katalogu czynności komorniczych za które zdecydowany jest zapłacić. Komornik przyjmując zlecenie z tak zdefiniowanymi danymi będzie wiedział czego dokładnie żąda wierzyciel, natomiast ten będzie w stanie obniżyć koszty egzekucji przez zawężenie katalogu czynności dokonywanych przez komornika. Dodatkowo wierzyciel uzyska informację o zaległościach danego komornika, bowiem zgodnie z Ustawą o Komornikach Sądowych i Egzekucji komornikowi nie wolno przyjmować spraw spoza rejonu jeśli zaległość w ich realizacji przekracza okres 6 miesięcy. Informacja ta da wierzycielowi możliwość dywersyfikacji komorników i kierowania spraw do tych którzy w danym momencie są mniej obciążeni. Po przyjęciu sprawy przez komornika za pośrednictwem naszego dziennika wierzyciel posiada możliwość wygenerowania wniosku egzekucyjnego w formacie pdf.
Dostęp do panelu wierzyciela jest bezpłatny.
Wierzycielu jeśli zależy Ci na obniżeniu kosztów postępowania egzekucyjnego już teraz zarejestruj się w naszym serwisie: Rejestracja wierzycieli
E-komornik : Obniżamy koszty egzekucji
Zapraszamy do współpracy wierzycieli i komorników.
